Em painel mediado por Paula Tanajura no III Congresso Baiano de Direito Imobiliário, Isabela Suarez, Georges Humbert e Sósthenes Macêdo convergiram: sem previsibilidade regulatória, o empreendedor recua das soluções ambientais mais avançadas.
Salvador, 28 de maio de 2026
A sustentabilidade só deixa de ser custo e passa a ser vetor de valor no empreendimento imobiliário quando o empreendedor confia nas regras do jogo. Foi essa a tese que costurou o painel de sustentabilidade do III Congresso Baiano de Direito Imobiliário, realizado nesta quinta-feira no Wish Hotel da Bahia, em Salvador. Promovido pelo Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI) — que celebra dez anos de atuação nesta edição, sob o tema “(Re)fazendo os espaços: novos caminhos do Direito Imobiliário” e com conferência de abertura do professor Fredie Didier —, o encontro reuniu advogados, magistrados, registradores, empresários, urbanistas e gestores públicos.
Mediado por Paula Tanajura, o debate sobre “Sustentabilidade como vetor de valor no empreendimento imobiliário” colocou frente a frente a presidente da Associação Comercial da Bahia (ACB) e da Fundação Baía Viva, Isabela Suarez; o presidente do Instituto Brasileiro de Direito e Sustentabilidade (IBRADES) e vice-presidente de Sustentabilidade da ACB, Georges Louis Hage Humbert; e o advogado Sósthenes Macêdo, nome ligado ao IBDI. Conduzindo as provocações, Tanajura empurrou o painel para além do diagnóstico, cobrando dos debatedores caminhos concretos.
“A insegurança jurídica é um obstáculo primário”
Questionada se a imprevisibilidade normativa trava a adoção de medidas ambientais mais ousadas, Isabela Suarez não hesitou. Para ela, trata-se de um obstáculo primário. À frente da ACB e da Fundação Baía Viva, disse observar diariamente como a oscilação de regras e de decisões administrativas desestimula empresários a incorporar soluções mais arrojadas.
Investimentos em eficiência energética, reúso de água ou certificações ambientais, argumentou, exigem previsibilidade para viabilizar financiamentos e projeções de retorno. Sem essa base, ponderou, muitos investidores migram para caminhos conservadores — e perdem-se iniciativas que poderiam virar referência de mercado. Além do risco financeiro, lembrou, há o custo reputacional e de compliance: exigências inesperadas e litigiosidade engordam passivos e inibem o pioneirismo.
A advogada e empresária propôs três frentes práticas: normas estáveis e transparentes; mecanismos de segurança jurídica, como pareceres vinculantes e licenciamento por etapas; e parcerias público-privadas para projetos-piloto que comprovem viabilidade técnica e econômica. Segundo ela, a ACB e a Fundação Baía Viva já desenvolvem projetos demonstrativos com potencial de se tornarem modelos replicáveis.
Provocada por Tanajura sobre o ganho social caso o setor supere o gargalo do licenciamento, Suarez sustentou que a sociedade ganha em várias frentes ao mesmo tempo: construções mais eficientes, economia de energia e água, geração de empregos qualificados na cadeia da construção sustentável e atração de investimentos responsáveis — o que, no médio prazo, reduz o custo público com adaptação a eventos climáticos. “Previsibilidade transforma sustentabilidade em oportunidade de desenvolvimento econômico e urbano mais justo e duradouro”, resumiu.
Licenciamento por fases e critérios técnicos uniformes
Georges Humbert reforçou que a segurança jurídica é condição para que o licenciamento deixe de ser entrave e vire instrumento de estímulo a práticas sustentáveis. Para o jurista, regras estáveis, critérios técnicos bem definidos e decisões administrativas previsíveis reduzem a percepção de risco e permitem planejar investimentos de médio e longo prazo. Ele fez questão de demarcar: segurança jurídica não significa afrouxar o controle ambiental, mas articular instrumentos que garantam proteção socioambiental sem impor incertezas que inviabilizem a inovação.
No campo do licenciamento, Humbert defendeu mecanismos mais ágeis e flexíveis — como o licenciamento por fases e o condicionamento objetivo —, além de protocolos técnicos consensuais e pareceres vinculantes capazes de uniformizar critérios entre municípios, estados e União, reduzindo conflitos e litígios. Apontou, ainda, a necessidade de capacitar tecnicamente os órgãos licenciadores e de dotá-los de recursos para que o processo seja célere, efetivo e transparente.
O presidente do IBRADES dedicou parte de sua fala à autonomia municipal. Para ele, os municípios, mais próximos das realidades locais, podem e devem adaptar critérios e incentivos — de sistemas de reúso de água a normas urbanísticas que privilegiem a permeabilidade do solo —, desde que dentro de parâmetros legais claros e coordenados com as esferas estadual e federal, sob risco de gerar disparidades que produzam, elas próprias, insegurança jurídica.
Mercado, investidores e instrumentos de mitigação de risco
O painel também tratou das respostas que o próprio setor vem construindo enquanto a regulação pública se consolida. Foram citados grupos de trabalho de associações e institutos para mapear pontos críticos — critérios divergentes de licenciamento, decisões judiciais contraditórias e falta de previsibilidade —, além de soluções contratuais e financeiras de compartilhamento de risco: contratos-padrão com cláusulas de transição regulatória, seguros e instrumentos que cobrem riscos regulatórios, e certificações privadas reconhecidas que dão sinais claros ao mercado.
Sósthenes Macêdo contribuiu com a leitura técnica e de mercado, reforçando que a agenda de sustentabilidade no imobiliário é hoje empurrada por três vetores — a demanda de consumidores por edifícios mais sustentáveis, a exigência de investidores e financiadores por critérios ESG e due diligence ambiental, e o avanço, ainda heterogêneo, de normas e políticas públicas. Some-se a isso a inovação tecnológica, dos materiais de baixo carbono à gestão de água e resíduos, e o papel das certificações na padronização de qualidade.
Quando o risco sai da conta
A conclusão compartilhada pelos debatedores foi a de que, retirado o peso da insegurança jurídica, o empreendedor amplia seu horizonte de investimento e passa a implantar medidas de médio e longo prazo que agregam valor imobiliário e reputacional: eficiência energética em fachadas, iluminação e climatização; captação de chuva, reúso e infraestrutura permeável; selos ambientais e ESG; áreas verdes, mobilidade ativa e pontos de recarga elétrica; e práticas de economia circular na construção. Medidas que, segundo o painel, reduzem custos operacionais, aumentam liquidez e valorização e tornam os empreendimentos mais resilientes e competitivos.
Ao encerrar a mesa, Paula Tanajura sintetizou o tom do debate: previsibilidade e proteção socioambiental não são forças opostas, mas peças do mesmo arranjo — e é desse arranjo que depende a próxima geração de empreendimentos na Bahia.