Busca Vida não pode impedir passagem e é loteamento aberto, diz Município de Camaçari

Da Redação ◆ Sustentabilidade em Pauta — Salvador, 5 de novembro de 2026

O Busca Vida, em Camaçari, no Litoral Norte da Bahia, não é um condomínio fechado, mas um loteamento convencional aberto, cujas vias estruturantes são bens públicos municipais. A conclusão consta de documento técnico da Secretaria do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente de Camaçari (Sedur), elaborado em resposta a quesitos da 5ª Promotoria de Justiça de Camaçari e juntado, em 6 de outubro, aos autos de procedimento do Ministério Público do Estado da Bahia (IDEA nº 590.9.540992/2026).

A nota (CI nº 00055.1776.2026/SEDUR), datada de 5 de outubro e assinada pelo urbanista Fábio Moura Costa, da Coordenadoria de Planejamento e Projetos, responde a dois quesitos encaminhados pelo gabinete da secretaria por determinação da Promotoria: qual a natureza jurídica e urbanística reconhecida pelo Município para o empreendimento e qual o regime normativo aplicado à aprovação de projetos, ao licenciamento de obras e ao controle do uso do solo em seu interior. Segundo o próprio documento, o levantamento foi produzido para subsidiar a manifestação oficial do gabinete da Sedur e da Procuradoria do Município junto ao Ministério Público.

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◆ Aprovado em 1958, registrado em 1978

Para sustentar a conclusão de que o Busca Vida tem “natureza originária de loteamento convencional aberto”, a Sedur alinha cinco registros documentais. O primeiro é o ato de aprovação do projeto original, intitulado “Cidade Balneária de Busca Vida”, de propriedade de Geovaldo Soares de Pinho, aprovado pela Prefeitura em 10 de abril de 1958, com visto do então prefeito José Evaristo de Souza. O segundo é a inscrição do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, em 24 de dezembro de 1978: as matrículas históricas (a exemplo das de nº 5.660, 15.068 e 19.266) descrevem os imóveis como “lotes de terreno” do “Loteamento denominado Condomínio Busca Vida” ou do “Loteamento Busca Vida”, confrontando com vias e estradas públicas.

O terceiro registro é o mapeamento cadastral oficial da Sedur, de 2010, no qual o empreendimento-mãe aparece como “Busca Vida (Loteamento)”, de uso residencial, comercial e de serviços. O quarto é a presença de equipamento público no interior do perímetro: a Lei Municipal nº 362, de 1º de novembro de 1996, criou a Escola Municipal Marcos Ivo Bonna, instalada dentro do Busca Vida. Escolas públicas, lembra a secretaria, são implantadas em áreas institucionais de domínio do Município.

Por fim, a própria administração tratou reiteradamente as unidades internas como lotes de loteamento. A Portaria Sedur nº 63/2011 aprovou o desmembramento do “Lote 52 do Loteamento denominado Condomínio Busca Vida”, exigindo área de servidão pública para acesso à praia; e o Termo de Acordo e Compromisso firmado pela secretaria em 2025 para a aprovação do Condomínio Amare Busca Vida descreve o terreno como “Lote de Terras nº 28” do mesmo loteamento.

◆ Condomínios dentro do loteamento

A Sedur distingue o loteamento-mãe dos condomínios implantados em seu interior. Em um condomínio de lotes, figura regulada pelo art. 1.358-A do Código Civil e pelos arts. 94 a 97 do Código Urbanístico de Camaçari, as vias internas e as áreas de lazer pertencem privadamente aos condôminos. No Busca Vida, diz o documento, a área total foi parcelada como loteamento público, de modo que suas vias estruturantes principais constituem bens públicos municipais abertos à circulação.

O que existe, na prática, são condomínios independentes e regulares, licenciados pelo Município sobre determinados lotes ou glebas, como o Reserva Buscaville (Glebas 23, 24 e 25), o Porto Busca Vida Resort (Gleba 00) e o recém-licenciado Amare Busca Vida (Lote 28). Nesses núcleos, as vias internas pertencem aos respectivos condôminos; o acesso até eles, porém, se dá por vias públicas do loteamento-mãe.

◆ Portaria na BA-099: um fechamento “de fato”

O ponto mais sensível da nota diz respeito à portaria instalada na margem da BA-099. Embora o Código Urbanístico de Camaçari (Lei Complementar nº 1.874/2023, arts. 68 a 81) preveja a figura do Loteamento de Acesso Controlado (LAC), o Município ainda não editou o decreto regulamentador. Por isso, afirma a Sedur, nenhum empreendimento da cidade possui hoje a permissão formal de LAC.

A portaria do Busca Vida, segundo o documento, decorre de um fechamento de fato, consolidado ao longo de décadas e respaldado por Termo de Ajustamento de Conduta firmado com a Promotoria de Justiça em 2015 (Inquérito Civil nº 09/2009/HAB). A reforma da estrutura foi aprovada pela própria secretaria em 2016 (Análise de Orientação Prévia nº 001/2016 e Autorização nº 521/2016), sob a condição expressa de que fosse garantido o livre acesso de pedestres à praia. Do ponto de vista do planejamento municipal, conclui a nota, o controle de acesso “opera em situação de fato” e deverá se adequar às regras de LAC assim que forem regulamentadas.

A secretaria acrescenta duas ressalvas. A primeira: pelo art. 81, § 3º, do Código Urbanístico, a celebração de TACs ou acordos com outros órgãos não dispensa o dever de regularizar o fechamento perante a Prefeitura. A segunda: uma eventual adequação futura como LAC terá de observar o art. 70 do mesmo código, que veda o controle de acesso em loteamentos com perímetro superior a 75 hectares ou que contenham equipamentos públicos comunitários em seu interior, como é o caso da escola municipal existente no Busca Vida.

◆ Regras internas não valem para a Prefeitura

No segundo quesito, a Sedur afirma que todos os processos de parcelamento do solo, desmembramento, modificação de projetos, alvarás de construção, habite-se e controle de atividades econômicas no interior do Busca Vida seguem exclusivamente a legislação urbanística municipal: o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável (LC nº 1.873/2023), o Código Urbanístico (LC nº 1.874/2023) e o Código de Obras e Edificações (LC nº 1.875/2023) ou, para processos anteriores, as normas então vigentes (LC nº 866/2008 e LC nº 913/2008). O loteamento integra o Distrito de Abrantes e a Macroárea da Costa, com zoneamento predominante nas Zonas de Desenvolvimento da Costa 1 e 2 (ZDC 1 e ZDC 2); os parâmetros de qualquer obra no local, como taxa de ocupação, permeabilidade mínima, recuos, gabarito e vagas de garagem, são os fixados nos quadros oficiais do Código Urbanístico.

A associação de moradores denominada “Condomínio Busca Vida” possui regulamentos internos e regras de uso do solo aprovados em assembleia e arquivados em Cartório de Títulos e Documentos, a exemplo do regulamento de 2002, que previa taxa de ocupação de 20% e módulos-base. A Sedur, porém, declara que não utiliza nem aplica essas regras para licenciar obras, aprovar projetos ou fiscalizar construções. Para a secretaria, acordos particulares e estatutos de associação produzem efeitos apenas entre as partes que a eles aderiram livremente; o Município não tem competência para fazer cumprir normas privadas que colidam com a legislação municipal; e cabe à Prefeitura deferir as licenças de construção sempre que o interessado cumpra as exigências do Código Urbanístico e do Plano Diretor.

Na síntese conclusiva, o documento resume: regulamentos e convenções internas criados por associações de moradores “não vinculam a atuação do Município e não servem de base para que o Poder Público impeça construções que atendam à lei da cidade”.

◆ Acesso às praias

A nota reafirma ainda que o controle do espaço urbano municipal não admite qualquer forma de privatização ou bloqueio que impeça o acesso público ao mar. Tanto o PDDU-S (art. 14, § 7º, inciso VII) quanto o Código Urbanístico (art. 70, inciso V) estabelecem a proibição absoluta de fechamento de acessos públicos a praias existentes no Município, situação que, segundo o documento, se verifica no Busca Vida.

◆ Contraponto: a visão de condomínio fechado

A leitura da Sedur contrasta com a forma como o Busca Vida se organiza e se apresenta há décadas: como condomínio fechado, com portaria, controle de acesso e regulamento interno de uso do solo, respaldados pelo TAC firmado com o Ministério Público em 2015. A própria nota reconhece esse quadro ao qualificar o fechamento como “consolidado ao longo de décadas” e ao registrar que as matrículas se referem ao “Loteamento denominado Condomínio Busca Vida”.

Em disputas desse tipo, os argumentos habitualmente invocados por associações de moradores são a autonomia privada e a eficácia das convenções registradas entre os adquirentes, a consolidação histórica do fechamento e os compromissos assumidos com o próprio Poder Público, como o TAC de 2015. O espaço segue aberto à manifestação da associação Condomínio Busca Vida.

◆ O que está em jogo

Três consequências práticas decorrem da posição da Sedur, caso confirmada na manifestação oficial ao Ministério Público. A primeira é no licenciamento: a Prefeitura deve deferir licenças a quem cumpra o Código Urbanístico e o Plano Diretor, independentemente das regras da associação, o que alcança diretamente controvérsias sobre taxa de ocupação, módulos mínimos e aprovação interna de projetos. A segunda é na portaria: o controle de acesso permanece como situação de fato até a regulamentação do LAC, e a presença de escola municipal no perímetro é apontada como obstáculo à futura conversão. A terceira é no acesso à praia, cujo fechamento é vedado de forma absoluta pela legislação municipal.

O procedimento segue em tramitação na 5ª Promotoria de Justiça de Camaçari.

◆ Entenda: a linha do tempo do Busca Vida

• 1958 — Em 10 de abril, a Prefeitura de Camaçari aprova o projeto “Cidade Balneária de Busca Vida”.
• 1978 — Em 24 de dezembro, o loteamento é inscrito no Cartório de Registro de Imóveis.
• 1996 — A Lei Municipal nº 362 cria a Escola Municipal Marcos Ivo Bonna, no interior do perímetro.
• 2002 — Regulamento interno da associação (taxa de ocupação de 20%, módulos-base) é arquivado em Cartório de Títulos e Documentos.
• 2010 — Mapeamento cadastral da Sedur registra o empreendimento como “Busca Vida (Loteamento)”.
• 2011 — Portaria Sedur nº 63 aprova o desmembramento do Lote 52, com servidão pública de acesso à praia.
• 2015 — TAC com a Promotoria de Justiça (IC nº 09/2009/HAB) respalda a portaria da BA-099.
• 2016 — Sedur aprova a reforma da portaria (AOP nº 001/2016 e Autorização nº 521/2016), condicionada ao livre acesso de pedestres à praia.
• 2017 — A Lei federal nº 13.465 cria o condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil) e o loteamento de acesso controlado (art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/1979).
• 2023 — Camaçari edita o PDDU-S (LC nº 1.873), o Código Urbanístico (LC nº 1.874) e o Código de Obras (LC nº 1.875); o LAC é previsto, mas sem decreto regulamentador.
• 2025 — Sedur firma TAC para a aprovação do Condomínio Amare Busca Vida (Lote 28).
• 2026 — Em 5 de outubro, a Coordenadoria de Planejamento e Projetos da Sedur emite a nota técnica; em 6 de outubro, o documento é juntado ao IDEA nº 590.9.540992/2026 do MP-BA.

◆ Três figuras, três regimes

• Loteamento convencional — Parcelamento do solo com abertura de vias e áreas públicas, que passam ao domínio do Município. É a natureza que a Sedur atribui ao Busca Vida.
• Condomínio de lotes — Art. 1.358-A do Código Civil e arts. 94 a 97 do Código Urbanístico de Camaçari: vias internas e áreas de lazer são privadas, dos condôminos. É o regime dos núcleos licenciados dentro do Busca Vida, como Reserva Buscaville, Porto Busca Vida Resort e Amare Busca Vida.
• Loteamento de acesso controlado (LAC) — Arts. 68 a 81 do Código Urbanístico: loteamento cujo controle de acesso é autorizado pelo Município, vedado o impedimento a não residentes identificados. Em Camaçari, depende de decreto ainda não editado; o art. 70 veda a figura em loteamentos com perímetro superior a 75 hectares ou com equipamentos públicos comunitários no interior.

Nota de transparência: o escritório do editor-chefe deste portal já atuou em matérias relacionadas ao Busca Vida. Esta reportagem baseia-se exclusivamente em documento público juntado a procedimento do Ministério Público da Bahia.

Fonte: CI nº 00055.1776.2026/SEDUR, Coordenadoria de Planejamento e Projetos, Prefeitura Municipal de Camaçari, 5 de outubro de 2026, juntada ao procedimento IDEA nº 590.9.540992/2026 do Ministério Público do Estado da Bahia (ID MP 39008248).