Terreno de Marinha? Preciso de autorização da SPU para construir?

Entenda

11/01/2026 13h35

Por: Redação

Não, necessariamente.

Mas você precisa obter o Registro Imobiliário, ou RIP, junto à SPU (Superintendência do Patrimônio da União) antes de construir em Terrenos de Marinha.

Se já tiver construído, sem o RIP, é possível regularizar.

De todo modo, sempre será preciso a autorização, licença e alvará, geralmente de competência do órgão municipal.

O cadastro e obtenção do RIP na SPU, além de assegurar seu direito de posse na propriedade, também garante que a obra segue as normas da União.

Sem o Rip, a obra é ilegal e pode ser embargada, multada e até demolida, mesmo com licença municipal.

Portanto, não confundir cadastro e registro imobiliário junto à União, através da obtenção do RIP na SPU, nas modalidades outorga, ocupação e aforamento, com a autorização e licenças de construir e ambientais, em regra, junto aos Municípios. Você precisará de ambos!

1. Verifique se seu terreno é de Marinha:

Se o imóvel é em área costeira, margens de rios/lagoas, ou foi historicamente afetado pelas marés (até 1831), é provável que seja terreno de marinha, pertencente à União.

2. Solicite cadastro à SPU (se for terreno de marinha):

Será preciso anexar plantas, memoriais descritivos, ART/RRT, matrícula do imóvel ou outros documentos de posse, licenças, alvarás e declarações municipais urbanísticas e ambientais, e outros documentos do projeto.

3. Obtenha a Aprovação da Prefeitura e o Alvará de Construção:

Mesmo cadastrado na SPU, o projeto precisa ser aprovado pela sua prefeitura, pois elas gerenciam o uso e fracionamento do solo.
Apresente o projeto arquitetônico, com ART/RRT de profissional habilitado, e os documentos do imóvel.
Após aprovação, emita o alvará de construção, que permite o início da obra.

4. Responsabilidades:

SPU: União cadastra para questões patrimoniais.
Prefeitura: Autoriza a obra no âmbito municipal (zoneamento, parâmetros urbanísticos, ambientais).
Ocupante/Proprietário: Deve obter todas as licenças e alvarás para construir legalmente.

Importante: Não ter o cadastro da SPU, mesmo com alvará municipal, a depender do ano da obra irregular, tornando-a impedida de transferência em cartório s sujeita a embargo, multa e demolição.

Georges Humbert, advodado, foi Superintendente de Patrimônio da União entre 2022 e 2023.

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