Pense num absurdo ambiental: na Bahia tem precedentes, um deles, no Horto, mas que está repleto de edifícios

 Redação Sustentabilidade em Pauta  ·  Salvador (BA)  ·  24 de agosto de 2026

Esta reportagem dá continuidade à cobertura desta editoria sobre o litígio da Rua Waldemar Falcão, no Horto Florestal, em Salvador.

◆  O desfecho
A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia negou provimento, em sessão realizada no dia 18 de agosto de 2026, à apelação do Ministério Público da Bahia, mantendo a sentença de improcedência da ação popular que, desde dezembro de 2004, obstava a construção de duas torres residenciais em gleba desmembrada de 7.310,66 m². Com o acórdão, a revogação da liminar que impedia as obras passa a ter eficácia imediata, encerrando um bloqueio judicial que durou mais de duas décadas.

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A ação havia sido proposta pelo morador José de Andrade Silva Filho, falecido no curso do processo. O terreno situa-se nas proximidades do Condomínio Reserva Albalonga, nos fundos do supermercado Assaí da Avenida Vasco da Gama. O projeto original previa duas torres de 19 pavimentos e 412 vagas de garagem. Entre o ajuizamento e o julgamento mudaram não apenas as partes, mas o próprio regime urbanístico da capital baiana.

◆  O placar e o quórum ampliado
A divergência instalada no colegiado exigiu a convocação de quórum estendido. A relatora, desembargadora Carmem Lúcia Santos Pinheiro, votou pela improcedência e pela plena legalidade do alvará de construção, sendo acompanhada pelo desembargador Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro após pedido de vista.
O desembargador Cássio José Barbosa Miranda abriu divergência para anular a sentença de primeiro grau e determinar perícia ambiental presencial, sendo seguido pelo desembargador Claudio Césare Braga Pereira. O desempate veio com o voto da juíza substituta de 2º grau Mary Angélica Santos Coelho, favorável às empresas e ao Município de Salvador. Placar final: três a dois.

◆  Os fundamentos do acórdão
O voto condutor organiza-se em quatro eixos, aqui resumidos a partir do teor divulgado do julgado.
Prova. Afastada a alegação de cerceamento de defesa pela ausência de nova perícia, ao fundamento de que o magistrado é o destinatário da prova e indeferiu, de forma fundamentada, diligência reputada desnecessária diante do acervo já produzido — documentos técnicos, pareceres administrativos e relatórios de fiscalização —, sem demonstração concreta de utilidade da nova perícia ou de prejuízo processual.

Meio ambiente.

A irregularidade ambiental não foi tida por comprovada: segundo o acórdão, os pareceres e relatórios dos órgãos competentes indicam área antropizada, inserida em núcleo urbano consolidado, sem caracterização de vegetação primária de Mata Atlântica ou de Área de Preservação Permanente, tampouco supressão vegetal ilegal.

Presunção de legitimidade.

Atos administrativos e documentos técnicos públicos gozam de presunção relativa de legitimidade e veracidade — presunção que, no caso, não teria sido afastada por laudo ou elemento técnico idôneo capaz de demonstrar erro, inconsistência ou inadequação das conclusões oficiais.
Urbanismo e regularidade fundiária. Parte da área já integrava loteamento anteriormente aprovado, no qual haviam sido realizadas destinações ao sistema viário e a equipamentos públicos. Exigir nova doação integral de 35% sobre toda a área poderia, para o colegiado, configurar duplicidade de obrigação urbanística.

O fecho do brilhante e acertado voto condutor é o ponto de maior densidade doutrinária da decisão: a procedência da ação popular exige demonstração de ilegalidade e de lesividade do ato impugnado; ausente prova suficiente desses requisitos, e somado o decurso de mais de duas décadas à consolidação temporal da relação jurídica, impõe-se a manutenção da sentença em observância à segurança jurídica e à proteção da confiança legítima.

◆  Ponto: o argumento das defesas e do Município

Ao longo do processo, a Companhia Brasileira de Distribuição alienou o imóvel à OR BA 03 Empreendimento Imobiliário Ltda., que passou a responder na causa ao lado da Luiz Mendonça Construtora Ltda. e do Município de Salvador, representado pelo procurador Alberone Lopes Latado Filho.

Em sustentação oral, o advogado Tomaz Lyra, pela Companhia Brasileira de Distribuição, e a defesa da OR sustentaram que o projeto concebido há mais de vinte anos tornou-se anacrônico e que eventuais intervenções futuras na área exigirão novo processo de licenciamento. As defesas argumentaram, ainda, que a demanda passou a refletir interesses particulares ligados à preservação da vista dos apartamentos vizinhos.

◆  Contraponto: o que sustentavam os autores e o Ministério Público (que assumiu um caso nítidamente de interesse meramento construtivo e particular)

Pelo polo ativo, habilitaram-se após o falecimento do autor originário o advogado Marcelo Cintra Zarif, Lícia Maria Barbosa Silva e outros condôminos vizinhos. A tese central era a necessidade de perícia e a defesa de interesse difuso — de modo que o eventual benefício reflexo aos moradores não descaracterizaria o objeto da ação popular.

Essa linha foi acolhida pela divergência vencida, que propunha anular a sentença justamente para determinar perícia ambiental presencial. O argumento subjacente merece registro: em áreas de encosta e lindeiras a possível Área de Preservação Permanente, a prova produzida em sede administrativa, pelos próprios órgãos que expediram as licenças, dificilmente substitui, com o mesmo grau de contraditório, a perícia judicial. A presunção de legitimidade dos atos administrativos é relativa — e a questão de fundo é sobre quem recai, na prática, o ônus de infirmá-la.

◆  Análise: três lições que o caso deixa

A leitura que segue é desta editoria e não reproduz fundamentos do acórdão.

O custo do tempo é um dano em si. Vinte e dois anos de litígio não entregaram nem tutela ambiental efetiva nem segurança ao empreendedor. A jurisdição que chega tarde converte o processo em instrumento de paralisação — e a estabilização pelo decurso do tempo, ainda que juridicamente correta, é também a confissão de que o sistema não decidiu no tempo devido.

Núcleo urbano consolidado não é salvo-conduto, mas também não é ficção. A caracterização de área antropizada em perímetro urbano consolidado produz consequências normativas concretas no regime da Lei da Mata Atlântica (Lei nº 11.428/2006), no Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e nas faixas marginais em área urbana consolidada, após a Lei nº 14.285/2021. Reconhecer isso não equivale a autorizar tudo: equivale a exigir que o debate se dê sobre a norma aplicável, e não sobre a norma desejada.

A consequência prática pertence ao juízo. O apelo à confiança legítima e à consolidação temporal dialoga com os artigos 20 a 24 da LINDB, incluídos pela Lei nº 13.655/2018, que impõem ao julgador considerar as consequências práticas da decisão e respeitar situações plenamente constituídas. É a tradução processual de um princípio que esta editoria vem sustentando: segurança jurídica não é obstáculo ao meio ambiente — é condição de qualquer política ambiental que pretenda durar.

◆  O que vem a seguir
Restam, em tese, embargos de declaração e, superadas as barreiras de admissibilidade, recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça e recurso extraordinário ao Supremo Tribunal Federal — este último dependente de repercussão geral. Há, ainda, a questão prática levantada pelas próprias defesas: se o projeto original é anacrônico, qualquer alteração relevante demandará novo licenciamento urbanístico e ambiental, à luz do Plano Diretor e da legislação de uso e ocupação do solo hoje vigentes em Salvador, que não são os de 2004.

◆  A palavra do portal
A decisão não é sobre construir ou não construir: é sobre o preço que a insegurança jurídica cobra de todos os lados. Vinte e dois anos depois, nem o meio ambiente foi melhor protegido, nem a cidade foi melhor planejada, nem o investimento foi bem alocado. O que o acórdão faz, corretamente,  é reconhecer que a estabilidade das relações jurídicas também é um bem constitucional, como a razoabilidade, proporcionalidade, segurança jurídica, assim como os vetores econômico e social também compõem a sustentabilidade. E mais, o nome Horto Florestal não transforma um bairro repleto de edifícios, com função de moradia e comercial, em floresta, muito menos dá direito de vista ou sobre área particular ainda não edificada, aos luxosos prédios vizinhos, que também fizeram supressão e impacto ao longo das décadas passadas, sob um suposto manto de resquício de vegetação nativa ou APP, algo que, em área urbana, não tem o mesmo regime jurídico e nem a mesma função que na rural ou na floresta, como alguns interesses querem fazer crer, muitas vezes quando conveniente e vantajoso pessoalmente (o que, certamente, não foi o caso desse longo e inusitado processo privado com roupagem ambientalista).

Que este tipo de erro jurídico e científico crasso, em matéria urbanística e ambiental, não se repita, muito menos o elevado custo ao erário, ao cidadão e à ciadade, durante 22 anos de judicialização.

E que prevaleça o "acertismo", como no caso, não o "ativismo" judicial, até porque na justiça não é lugar de se impor ideologia ou visão política, mas sim, cumprir a lei e consagrar a justiça constitucional do estado democrático de direito.